Thẻ: Kinh nghiệm BĐS

Định giá nhà đất là gì ? Những điều cần biết về thẩm định giá nhà đất, thẩm định giá Bất động sản như thế nào ? Cùng HaiAnhLand tìm hiểu qua bài viết dưới đây.

Định giá nhà đất là gì ?

Theo điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”

Do vậy, định giá nhà đất hay thẩm định giá nhà đất, bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, dự án vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong các điều kiện của một thị trường nhất định với các phương thức phù hợp.

Giá cả Bất động sản sẽ phụ thuộc vào mức độ cung cầu của thị trường. Khi mức cung lớn hơn cầu thì giá Bất động sản thường giảm và trái lại. Bên cạnh đó giá nhà đất còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như đầu cơ, độc quyền, cạnh tranh không lành mạnh,… ***Tìm hiểu: Bất động sản là gì?

Ý nghĩa của định giá nhà đất

Đối với việc định giá đất theo quy định của nhà nước thì không có ý nghĩa nhiều đối với những giao dịch hợp đồng mua bán nhà đất trên thị trường tự do. Tuy vậy, điều này không có nghĩa là không cần định giá đất vì quy định bảng giá đất của Nhà nước sẽ được sử dụng để làm căn cứ trong những trường hợp:

• Thứ nhất, làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi: Công nhận QSDĐ và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
• Thứ hai, làm căn cứ tính thuế sử dụng đất
• Thứ ba, làm căn cứ tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
• Thứ tư, căn cứ tính tiền xử phạt VPHC trong lĩnh vực đất đai;
• Thứ năm, tính tiền bồi hoàn, bồi thường khi thu hồi, nhà nước gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai.
• Thứ sáu, căn cứ tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tình nguyện trả lại đất cho Nhà nước nếu đất được giao đất có thu tiền sử dụng đất, cấp chứng thực QSDĐ hay thẩm định giá đất thuê thanh toán một lần, định giá đất thuê trả tiền hàng năm hay xác thẩm định giá đất cho thuê 50 năm…

Định giá nhà đất theo thị trường

Bên cạnh đó hiện nay còn một cách định giá khác đó là định giá nhà đất theo thị trường. Theo đó, mức thẩm định giá này sẽ do chủ sở hữu đưa ra nếu như thích hợp với thị trường thì chính khách hàng sẽ bằng lòng giá đó và ngược lại.

• Người bán sẽ tự định giá nhà đất để sao cho có thể bán được với giá tốt nhất. Và về người có quyền quyết định về giá nhà đất lúc đàm phán dĩ nhiên chính là chủ sở hữu tài sản.
• Với người mua cũng sẽ tự định giá để làm sao mua được nhà, đất ở giá rẻ, tránh mua cao tại khu vực và thời điểm đó.

Định giá đất nhà nước quy định sẽ có mức giá thấp hơn nên trong giao dịch thị trường sẽ ít có trường hợp thỏa thuận mua bán theo định giá đất theo quy định của nhà nước. Nhìn chung, ý nghĩa của việc định giá đất theo thị trường đó là cách thức nhận định mức giá bất động sản thích hợp với thị phần mà người bán và người mua có lợi

Phương pháp thẩm định giá nhà đất

Hiện nay có 2 phương pháp chính để định giá nhà đất, phương pháp thẩm định giá nhà đất của nhà nước sẽ khác với cách định giá nhà đất thị trường.

***Xem thêm: Các loại hình đầu tư bất động sản

Phương pháp định giá nhà đất của nhà nước

Giá đất sẽ được quy định dựa trên khung giá đất, giá đất giáp ranh giữa những địa phương cùng cấp tỉnh, thành phố trực thuộc TW để đảm bảo việc tính giá đúng những nguyên tắc, phương pháp theo quy định.

Cách xác định giá đất ở, đất rừng… để làm căn cứ tính thuế sử dụng đất… hay tính giá đất bồi thường, đền bù lúc thu hồi đất hay nhà nước gây thiệt hại đến quyền sở hữu nhà ở, sử dụng đất hợp pháp.

Thẩm định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc nào?

Có 4 nguyên tắc định giá đất nhà nước cần phải tuân thủ đó là:

• Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
• Theo thời hạn sử dụng đất;
• Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

Bởi vậy, việc thực hiện đúng các nguyên tắc trên sẽ đảm bảo cùng một thời điểm định giá thì các loại đất nền phân lô dự án, biệt thự, liền kề… có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lời… giống nhau thì giá đất sẽ như nhau. Nhưng nếu như cùng thời điểm nhưng những thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau như đất, ở, đất ao, đất vườn, nuôi trồng thủy sản, rừng… thì sẽ được định giá thành khác nhau.

Phương pháp thẩm định giá nhà đất theo thị trường

Với những nhà đầu tư và mua bán đất thì việc định giá đất nhà nước sẽ có ý nghĩa khi tính các khoản tiền thuế sử dụng đất. Đối với vấn đề thẩm định giá bất động sản sẽ cần phải áp dụng các phương pháp giám định nhà đất thị trường để đảm bảo các giao dịch có giá tiền thích hợp, tránh quá cao không bán được hay quá thấp ảnh hưởng đến lợi nhuận.

Dưới đây là 1 vài các phương pháp định giá bất động sản cho người mua và người bán tham khảo và có thêm kinh nghiệm mua đất bằng cách tự thẩm định giá nhà đất khi tham gia đàm phán.

Phương pháp thẩm định giá đất bằng vị trí, giá BĐS tương đồng

Đây là phương pháp mà người muốn định giá nhà đất sẽ thực hiện việc so sánh giá bất động sản đang muốn đàm phán với những loại bất động sản tương đồng thông qua việc khảo sát và thu thập thông tin:

– Xác định vị trí: Dựa trên việc tìm hiểu giá bán mới nhất của 3 – 5 bất động sản phụ cận cách đó không xa, vị trí tương ứng để có được các so sánh phù hợp.

• Vị trí thuộc khu vực xã/phường, quận/huyện, tỉnh nào
• Vị trí có tiếp giáp ra sai: mặt đường, ngõ hẻm, đường rộng hay nhỏ…
• Có các tiện ích quanh đó như thế nào? Tiềm năng phát triển ra sao, giá trị đầu tư có thể thanh khoản tốt hay không…

– Thu thập thông tin giá: So sánh giá nên lưu ý biên độ giá thành càng gần càng xác thực. Kiểm tra sức hấp dẫn của thị trường sẽ giúp bạn đánh giá được tiềm năng là đất sốt hay không để có thể ấn định giá thấp, bằng, cao hơn 5 – 10%… So với mức giá hiện tại. Nếu như không có nhiều đàm phán thì có thể dưới 1 năm, 3 năm… nhưng sẽ cần phải hài hòa với cách thức tính giá đất.

Ngoài ra cần so sánh về: Môi trường, đặc điểm pháp lý, thống kê mức giá chuyển nhượng, điều kiện đàm phán, thanh toán…

Cách thẩm định giá đất của ngân hàng

Định giá nhà đất ngân hàng cũng là một cách hữu hiệu. Bởi các ngân hàng thường có hàng ngũ đánh giá tài sản bất động sản tương đối chặt chẽ từ các bước kiếm tìm thu thập thông tin, kiểm tra tài sản, so sánh và xây dựng trị BĐS, chọn lựa tài sản so sánh tới phân tích thị phần để có được định giá nhà đất xác thực nhất.

Kinh nghiệm, kỹ năng sử dụng những công cụ định giá nhà đất tốt, chuẩn xác, đề phòng rủi ro cao nhất, trị giá thực tiễn có thể cao hơn khoảng từ 10 – 20% giá thẩm định.

Bởi thế, nếu bạn có thể sử dụng định giá từ đơn vị giám định cho vay của ngân hàng thì có thể tin tưởng và có quyết định giao dịch chuẩn xác hơn. Nếu bạn nhờ tư vấn thẩm định giá nhà đất từ phía ngân hàng thì bạn sẽ nhận được sự tin tưởng từ chính người mua.

Cách thẩm định giá nhà đất dựa theo chất lượng

Bất động sản gồm đất và nhà gắn liền hoặc có thể chỉ là quyền sử dụng đất. Do vậy bạn sẽ cần phải đánh giá được chất lượng của căn nhà và đất tương tự với vị trí của nó.

• Giá trị đất dựa theo: Đất có nền đất tốt hay địa chất yếu
• Định giá nhà cấp 4, 3, 2, 1 hay các căn nhà cao cấp, tuổi thọ sử dụng (thời điểm xây dựng, sửa sang nhà ở) để có phương án tính khấu hao tài sản, xác định giá nhà đất cụ thể chính xác.

Bên cạnh đó các bạn còn có thể nhờ sự giúp đỡ của các công ty chuyên cung cấp dịch vụ định giá nhà đất.

Trên đây là khái niệm về định giá nhà đất, ý nghĩa của định giá nhà đất và các phương pháp định giá nhà đất phổ biến hiện nay. Hy vọng sẽ giúp các bạn có thêm những kiến thức hữu ích về định giá nhà đất.

***Xem thêm: Những lưu ý khi đầu tư lướt sóng

Để nguồn vốn của mình được an toàn, nhiều người thường “bảo quản” tiền trong ngân hàng để lấy lãi 6-7% hàng tháng. Thế nhưng có một câu nói của Franklin D. Roosevelt, Tổng thống Hoa Kỳ đã đánh thức rất nhiều nhà đầu tư thông thái như sau:

“Bất động sản không thể mất đi hoặc bị đánh cắp, và cũng không thể tự nó có thể di chuyển. Với những đặc điểm của nó, thì với việc chi trả đầy đủ để sở hữu nó, được quản lý cẩn thận, thì đó sẽ là kênh đầu tư an toàn nhất trên thế giới.”

Đầu tư Bất động sản là gì?

Đầu tư bất động sản là hình thức mua bán, quản lý, cho thuê lại các căn nhà và đất vì lợi nhuận cá nhân, tổ chức hay một nhóm người. Đây là hình thức hợp pháp, thuận mua vừa bán, sinh ra nguồn lãi dồi dào.
Ví dụ khi bạn có nguồn vốn 5 tỷ đồng, bạn có thể tăng gấp 3-5 lần nguồn vốn của mình chỉ nhờ đầu tư bất động sản. ***Tìm hiểu: Bất động sản là gì

Các hình thức đầu tư BĐS phổ biến hiện nay:

• Đầu tư BĐS nghỉ dưỡng được chủ đầu tư cam kết chia lợi nhuận 85/15
• Đầu tư Shophoue – Nhà phố thương mại cho thuê lại
• Đầu tư bất động sản theo hình thức mới trên thế giới như Homestay, AirBnB,…
• Đầu tư đất nền

Đầu tư bất động sản có rủi ro không?

Câu trả lời là có nếu như bạn không thể tìm một đơn vị không uy tín, các loại hình BĐS và các chủ đầu tư chưa có tên trên thị trường. ***Xem thêm: Những lưu ý khi đầu tư lướt sóng bất động sản

Đầu tư lướt sóng là một thuật ngữ không mấy xa lạ với ngành tài chính, đân đầu tư tài chính. Vậy đầu tư lướt sóng là gì? có những lưu ý gì khi quyết định đầu tư lướt sóng, trước khi quyết định đầu tư lướt sóng cần tìm hiểu những gì? Bài viết này HaiAnhLand sẽ giúp bạn hiểu thêm một chút về đầu tư lướt sóng cũng như đầu tư lướt sóng bất động sản.

***Xem thêm: Kinh nghiệm đầu tư đất nền

Đầu tư lướt sóng là gì?

Hiểu đơn giản về đầu tư lướt sóng cho người mới bắt đầu đó là tìm cách sinh lợi nhuận từ việc giữ một khoản đầu tư trong ngắn hạn. Nói một cách khác, tận dụng sự thay đổi tăng giá ở các khung thời gian ngắn hạn, trong ngày nhằm đạt mục đích sinh lợi. Để giảm rủi ro giảm giá bạn cần phải tính toán cẩn thận, nhất là đối với những khoản đầu tư có giá trị của bạn.

Tim hiểu về “Đầu tư LƯỚT SÓNG bất động sản” để hạn chế tối đa rủi ro đọng vốn tài chính. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu và đưa ra quyết định sáng suốt nhất.

Bất động sản là một trong số ít những kênh đầu tư sinh lãi nhanh và có tính ổn định nhất trong bối cảnh hiện nay. Một số chuyên gia đầu tư chọn hình thức đầu tư kiểu “lướt sóng” để làm kênh đầu tư sinh lời.

***Xem thêm: Các loại hình đầu tư bất động sản

Vậy đầu tư “lướt sóng” bất động sản là gì?

Có vẻ cụm danh từ đầu tư “lướt sóng” vô cùng quen thuộc đối với những chuyên gia trong giới đầu tư bất động sản, nhưng điều này lại là thuật ngữ mới mẻ và lạ lẫm đối với nhiều người khi mới tiếp cận với lĩnh vực bất động sản.

Theo cách hiểu đơn giản thì đầu tư lướt sóng là một dạng đầu tư sinh lợi nhuận, chỉ cần bỏ ra một số tiền, trị giá 10-15% giá trị thực của căn hộ/đất nền đó để giữ chỗ tạm thời.

Sau thời gian ngắn, khi thị trường bắt đầu nóng lên và nhiều người quan tâm đến căn hộ/đất nền mà bạn đang nắm giữ, và bạn có thế bán với giá chênh cao hơn từ vài chục, thậm chí là vài trăm triệu so với số tiền mà bạn bỏ ra ban đầu.

Có thể sở hữu một khoản tiền lớn chỉ trong thời gian ngắn. Lợi nhuận lớn hơn nhiều so với việc gửi tiền ngân hàng hưởng lãi suất, vậy nên đầu tư lướt sóng bất động sản là một kênh đầu tư hiệu quả

Chính vì mức lợi nhuận mà “lướt sóng” mang lại đã dẫn đến hiện trạng có rất nhiều cá nhân quyết định ôm hàng loạt những căn hộ/đất nền mà họ nhận định rằng sẽ có rất nhiều người quan tâm trong tương lai, và đây chính là tình trạng mang tên đầu cơ tích trữ bất động sản căn hộ/đất nền.

Theo như đánh giá từ các chuyên gia, thì việc những cá nhân đầu tư lướt sóng bất động sản sẽ đóng vai trò như một tác nhân thúc đẩy số lượng căn hộ từ các dự án, được tung ra thị trường tăng nhanh. Từ đó, khiến thị trường khởi sắc theo chiều hướng sôi nổi hơn.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng đưa ra khía cạnh khác chính là, bản chất cốt lõi của thị trường là dựa theo nhu cầu thực tế của khách hàng. Chính vì vậy, chỉ các dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín, dự án được xây dựng bài bản, thì cơ hội đầu tư lướt sóng mới khá an toàn, còn không thì nhà đầu tư có nguy cơ bị “mắc cạn”. ***Xem thêm: Bất động sản là gì?

5 lưu ý “lướt sóng” đầu tư bất động sản

Chọn chủ đầu tư là điều đầu tiên cơ bản nhất trong việc nghiên cứu mua căn hộ nói chung. Lý thuyết thì rất dài nhưng chỉ cần lưu ý các điều sau: năng lực chủ đầu tư, các dự án họ đã hoàn thành có bị dính “phốt” nào không.

Muốn biết điều gì, bạn có thể tìm kiếm trên Internet, hỏi ý kiến bạn bè đang có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản.

Thời gian xây dựng tỷ lệ thuận với thời gian chiếm dụng vốn lớn và khả năng thị trường dịch chuyển cao dẫn đến rủi ro cao và tính thanh khoản thấp.

Nói chung thời gian xây dựng càng sớm càng tốt, tuy nhiên với tổ hợp chung cư cao cấp thì khoảng 2 – 3 năm bởi cần thêm thời gian đầu tư xây dựng tiện ích và hoàn thiện công trình. Tổ hợp chung cư trung cấp thường là dưới 2 năm và tổ hợp nhà xã hội là dưới 1.5 năm.

Số lượng và chủng loại căn hộ: số lượng sản phẩm (căn hộ) tham gia thị trường trong tương lai càng lớn thì rủi ro thanh khoản và tăng trưởng càng cao. Nôm na là nếu các khu đô thị bạn dự định mua được xây các tòa nhà mới liên tục thì khi bán lại đối thủ cạnh tranh chính của bạn chính là Chủ đầu tư.

Tất nhiên, giá bán là do họ quyết chứ không phải bạn, và thường thì sẽ thấp hơn kỳ vọng. Do đó, mục đích của bạn là “mua đi bán lại” nên tốt nhất hãy chọn những căn hộ dễ bán.

Sử dụng đòn bẩy tài chính: Bạn không cần phải có 100% giá trị căn hộ để kinh doanh căn hộ chung cư, thường những nhà đầu tư chuyên nghiệp chỉ sử dụng 50 – 70% vốn vay để thực hiện việc kinh doanh này.

Ví dụ bạn mua thời điểm nộp 30% giá trị căn hộ và bán vào thời điểm nộp trước 70% thì nghĩa là vốn tự có 30%, vay 40% và tất toán khoản vay vào khoảng 1 năm. Nhưng lợi nhuận lại được tính trên 100% giá trị căn hộ.

Lưu ý khi sử dụng đòn bẩy tài chính, đó là thời gian cho vay càng nhiều càng tốt (15 – 20 năm); lãi suất mấy năm đầu càng ưu đãi càng tốt (trong mô hình này chỉ khoảng 1 – 2 năm là tất toán), đặc biệt là lãi phạt tất toán phải rất thiện chí vì có những ngân hàng phạt tất toán rất nặng, bạn lưu ý kỹ điều này.

Lựa chọn thời điểm bán phù hợp: Tùy dự án nhưng khuyến nghị nên bán vào thời điểm trước khi dự án cất nóc (chưa đóng 70%) hoặc chuẩn bị bàn giao (đã đóng 70%) hoặc sau bàn giao thời gian ngắn (dưới 6 tháng). Sau khi bàn giao trên 6 tháng căn hộ chung cư gần như không tăng trưởng giá trị nhiều nữa.

***Tìm hiểu thêm: Định giá nhà nhà đất là gì