Danh mục: Kiến thức BDS

Nhà chung cư là gì?
Căn cứ quy định tại Luật Nhà ở 2014 thì có thể hiểu nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Một số quy định cần biết về nhà chung cư

Một số quy định cần biết về nhà chung cư (Hình từ internet)

Quy định phân hạng nhà chung cư
Căn cứ quy định tại Điều 98 Luật Nhà ở 2014 và Thông tư 31/2016/TT-BXD thì nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường.

Việc phân hạng và công nhận hạng được thực hiện đối với từng tòa nhà chung cư và phải đảm bảo các yêu cầu sau đây:

– Có đề nghị của tổ chức, cá nhân theo quy định;

– Nhà chung cư được xây dựng phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; theo đúng Giấy phép xây dựng được cấp (đối với trường hợp yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng);

– Nhà chung cư phải đảm bảo tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư và các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia khác có liên quan;

– Nhà chung cư đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan, đã được bàn giao đưa vào sử dụng và không vi phạm các quy định của pháp luật tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị công nhận hạng;

– Nhà chung cư phải không thuộc diện bị phá dỡ, không thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nhà chung cư được phân thành 03 hạng như sau:

(1) Hạng A: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng nêu trên, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 31/2016/TT-BXD.

(2) Hạng B: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng nêu trên, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư 31/2016/TT-BXD.

(3) Hạng C: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng nêu trên nhưng không đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng B theo quy định nêu trên.
Việc phân hạng nhà chung cư được xác định trên cơ sở 04 nhóm tiêu chí sau đây:

– Nhóm tiêu chí về quy hoạch – kiến trúc.

– Nhóm tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật.

– Nhóm tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội.

– Nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành.

Quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư
Căn cứ Điều 99 Luật Nhà ở 2014 thì thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.

Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau đây:

– Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở 2014;

– Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.

Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định sau đây:

+ Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới theo quy định;

+ Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt;

+ Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở;

+ Việc giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực hiện theo quy định tại Điều 116 Luật Nhà ở 2014.

Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích bên trong căn hộ hoặc bên trong phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở 2014.

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

– Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;

– Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư;

– Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.

Phần sở hữu chung của nhà chung cư
Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó theo quy định của Luật Nhà ở 2014.

Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:

– Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;

– Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

– Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;

– Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.

Thước Lỗ Ban là thước được sử dụng để đo đạc trong xây dựng Dương Trạch (nhà cửa) và Âm Trạch (mộ phần), trên thước Lỗ Ban có chia kích thước thông thường ứng với các cung tốt, xấu tương ứng trong thước Lỗ Ban giúp người sử dụng biết kích thước đẹp (ứng vào cung đỏ) nên dùng khi nào, kích thước xấu (ứng vào cung đen) và tại sao phải tránh.
Thước Lỗ Ban là thước được lấy theo tên riêng “Lỗ Ban” người được xem là ông tổ của nghề mộc và nghề xây dựng của nước Lỗ sống vào thời Xuân Thu (770-476 Trước Công Nguyên). Tên ông là Ban, họ là Công Thâu (hay cũng được đọc là Công Du). Lỗ Ban còn có nghĩa là “ông Ban người nước Lỗ”.

Trên tất cả các loại Thước Lỗ Ban đều có nguyên lý giống nhau là: Thước được phân chia thành các Cung lớn (tốt hoặc xấu), trong mỗi Cung lớn này lại chia thành các cung nhỏ thể hiện chi tiết tốt hoặc xấu về việc gì. Màu đỏ trên thước Lỗ ban biểu thị cho các cung tốt nên dùng, màu đen biểu thị cho các cung xấu nên tránh.

Thước Lỗ Ban ngày nay được ứng dụng rộng rãi trong kiến trúc xây dựng và nội thất, là yếu tố được coi là một phần của khoa học phong thủy. Kích thước hợp phong thủy là vấn đề được quan tâm thứ 3 trong các vấn đề về phong thủy, chỉ sau hai yếu tố Nhất vị, Nhị Hướng.

CÁC LOẠI THƯỚC LỖ BAN

Có 3 loại Thước Lỗ Ban phổ biến:
Thước Lỗ Ban 52cm: Dùng cho Dương Trạch đo thông thủy.[*]
Thước Lỗ Ban 42,9cm: Dùng cho Dương Trạch đo khoảng đặc.[**]
Thước Lỗ Ban 39cm: Dùng cho Âm Trạch & Đồ thờ, cúng.
Hiện tại thước lỗ ban 42,9cm và 39cm được tích hợp trên thước cuộn (rút) bằng sắt được bán rộng rãi trên thị trường, thước 52cm không sản xuất, chỉ có thể tra cứu trên phần mềm hoặc nhờ các thầy phong thủy tra cứu giúp.
Chiều dài chính xác của thước Lỗ Ban này là 520mm, được chia làm 8 cung lớn theo thứ tự từ trái sang phải: QUÝ NHÂN, HIỂM HỌA, THIÊN TAI, THIÊN TÀI, NHÂN LỘC, CÔ ĐỘC, THIÊN TẶC, TỂ TƯỚNG. Mỗi Cung lớn dài 65mm, mỗi Cung lớn lại được chia ra làm 5 Cung nhỏ, mỗi Cung nhỏ dài 13mm.

CÁCH SỬ DỤNG THƯỚC LỖ BAN

Mỗi loại Thước Lỗ Ban được dùng để đo các phần khác nhau trong một công trình, Chủ đầu tư cũng như Kiến trúc sư cần nắm rõ ý nghĩa và cách sử dụng từng thước để có thể chọn được kích thước đẹp, hợp phong thủy và đúng mục đích mong muốn, để sử dụng trong quá trình thiết kế nhà và thi công xây dựng.

Nếu bạn không hiểu rõ cách sử dụng từng thước Lỗ Ban: bạn có thể sử dụng khẩu quyết “Đen bỏ, Đỏ dùng” để chọn những kích thước đỏ. Với sự kết hợp đồng thời của 2 loại thước trên cùng một thước (thước cuộn sắt) hay 3 loại thước trên cùng một thước (dùng phần mềm) thì khẩu quyết là “2 đen thì bỏ, 2 đỏ thì dùng”, “3 đen thì bỏ, 3 đỏ thì dùng” (với các kích thước tra cung trên cả 3 thước rơi vào đen hoặc đỏ). Cách chọn kích thước kiểu chung chung này chỉ tương đối (không phải cung xấu hoặc ít xấu, vì có những cung đỏ nhưng cũng không nên dùng ở 1 số vị trí), vì ứng dụng sâu xa của Thước Lỗ Ban là có thể chọn kích thước phù hợp với đúng mục đích mong muốn của gia chủ.
ách sử dụng thước lỗ ban đúng cánh:

Thước Lỗ Ban 52cm: dùng để đo khối rỗng, các khoảng thông thủy hay còn gọi là “lọt sáng”, “lọt lòng”, “lọt gió” trong nhà như: ô cửa sổ, ô thoáng, cửa chính, cửa sổ, giếng trời…
Thước Lỗ Ban 42,9cm: dùng để đo khối đặc, các chi tiết xây dựng cũng như đồ nội thất trong nhà như: kích thước phủ bì khối nhà, bệ, bếp, bậc, giường, tủ…
Thước Lỗ Ban 39cm: dùng để đo phần âm trạch như: mộ phần, mồ mả, bàn thờ, tiểu quách…
Khi bạn mong muốn một điều gì tốt đẹp đó đến với mình và gia đình, bạn cần sử dụng các kích thước ứng với Cung có ý nghĩa đó.
Ví dụ về cách chọn cung khi sử dụng Thước Lỗ Ban:
Mong muốn về đường con cái, sử dụng các Cung như Thêm Đinh, Quý tử hoặc các Cung nhỏ trong Cung lớn Đinh…
Mong muốn về tiền tài sử dụng các Cung như Tài Lộc, Hưng Vượng…
Mong muốn về đường Quan chức (làm trong môi trường Quan chức, Công danh, Khoa cử) sử dụng các Cung liên quan đến Cung Quan…như Thuận Khoa (thuận lợi đường công danh, học hành, thi cử) hay các Cung Hoành Tài, Phú Quý…
Mong muốn về cuộc sống An lành, Hưng vượng thì sử dụng các cung như Lục hợp
Phú quý, Hưng vượng, Thêm phúc…

 

Quy hoạch treo là gì và những thông tin liên quan. Đất thuộc quy hoạch treo là việc xảy ra phổ biến và nhiều người dân không muốn đất mình thuộc quy hoạch, quy hoạch treo. Vậy, quy hoạch treo là gì và được làm gì khi có đất thuộc quy hoạch treo? Quy hoạch treo là một trong những vấn đề cấp thiết còn tồn tại trong nhiều năm nay. Vậy quy hoạch treo là gì?

Quy hoạch treo là gì?

Quy hoạch treo hiện tại chưa được định nghĩa trong bất kỳ văn bản quy phạm nào. Tuy nhiên chúng ta có thể hiểu quy hoạch treo là tình trạng của các dự án, công trình được nhà nước cấp phép xây dựng nhưng không được thực hiện hoặc thực hiện không đúng với tiến độ ghi trong giấy tờ.
Các dự án treo này gây tác động không nhỏ tới sự hình thành của đô thị, gây cản trở tốc độ phát triển kinh tế xã hội. Không những thế, nó còn gây lãng phí tài nguyên đất, làm mất mỹ quan đô thị, cuộc sống của người dân bị đảo lộn bởi những công trình đào xới vô tội vạ.

Nguyên nhân dẫn đến quy hoạch treo

Tình trạng quy hoạch treo xuất phát từ rất nhiều nguyên nhân khác nhau. Điển hình một số nguyên nhân chính của quy hoạch treo có thể kể đến đó là:

• Đội ngũ cán bộ quy hoạch chưa đủ năng lực: một phần cũng do đội ngũ có nhiệm vụ quy hoạch, tư vấn quy hoạch chưa đủ năng lực và số lượng nên chất lượng công việc quy hoạch sử dụng đất dẫn đến các dự án không đảm bảo phù hợp với thực tế kinh tế – xã hội, định hướng phát triển lâu dài.
• Các dự án quy hoạch treo do không tính toán toàn diện: có nhiều yếu tố tác động đến dự án treo nhưng điều này lại không được trù bị chính xác, đầy đủ các yếu tố tác động đến như: nguồn tài chính, biến động kinh tế, xã hội vấn đề môi trường, giao thông, định hướng,… nên bộc lộ các bất cập và dù điều chỉnh nhiều lần gây tốn kém mà vẫn không thể thực thi.
• Triển khai không đồng bộ: tình trạng này dễ thấy xây dựng nhà ở trước nhưng đường, điện, trường trạm thiếu, vì thế nên gây khó khăn trong việc khai thác, vận hành, hoàn thiện.
• Tiến độ triển khai không đảm bảo kế hoạch: điều này gây ra lãng phí và tác động tiêu cực đến cuộc sống của người dân trong khu vực và cả người mua đất quy hoạch treo, mua nhà dự án, mua nhà quy hoạch treo.

• Quản lý quy hoạch sau phê duyệt yếu kém: việc quản lý yếu kém khiến dẫn đến tình trạng đất bị chuyển đổi mục đích sử dụng trái phép, dân lấn chiếu, tăng chi phí bồi thường nên sau thời gian nhà đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc lo ngại cho dự án không được sự quan tâm đúng mức dẫn đến dừng và bị treo dự án. Thêm vào đó năng lực và trách nhiệm yếu nên thường xảy ra tình trạng cố tình tránh các vấn đề phát sinh trong quản lý, gây ảnh hưởng tới quyền lợi chính đáng của người dân.
• Quy hoạch chồng chéo không thống nhất nên không thể thực hiện.
• Không đảm bảo đủ và sử dụng đúng nguồn tài chính để lập quy hoạch.
• Không đảm bảo dung hòa lợi ích giữa người dân và chính quyền, nhà đầu tư nên khó khăn khi thực hiện dự án.
• Nhìn chung nguyên nhân của quy hoạch treo vẫn chủ yếu xuất pháp từ chính kế hoạch quy hoạch của chính quyền, không rõ ràng về trách nhiệm giữa chính quyền và nhà đầu tư.
• Quy hoạch treo do trục lợi.

Giải pháp khắc phục quy hoạch treo

Quy hoạch treo những nỗi ám ảnh khó thể xóa bỏ triệt để. Tuy nhiên, khó nhưng vẫn phải làm bởi điều này sẽ mang lại nhiều lợi ích cho người dân và phát triển kinh tế – xã hội. Dưới đây là một số giải pháp khắc phục quy hoạch treo:

• Rà soát kỹ lưỡng lại thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã công bố để nắm rõ được tình hình từng quy hoạch giảm thiểu các dự án treo cũng như có các cách xử lý, xóa bỏ quy hoạch treo sớm nhất, hạn chế thiệt hại cho người dân và sử dụng tốt nguồn tài nguyên đất,…
• Các quy hoạch có thể thực hiện sớm thì tập trung để thực hiện ngay.
• Các quy hoạch chưa có khả năng thực hiện ngay thì điều chỉnh thời gian thực hiện quy hoạch phù hợp.
• Các quy hoạch không hợp lý, không khả thi thì cần xóa bỏ.
• Kiên quyết xóa quy hoạch treo bằng cách ra quyết định thu hồi xóa bỏ quy hoạch treo mà chủ đầu tư không có khả năng thực hiện để giao lại đất cho tổ chức cá nhân khách có năng lực thực hiện dự án.
• Cách khắc phục quy hoạch treo: Công bố công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng việc điều chỉnh, hủy bỏ quy hoạch treo, quy định về xóa quy hoạch treo cụ thể.
• Rà soát, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các văn bản quy định, hướng dẫn cụ thể về quản lý đất đai, về giá đất, về vận dụng thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, giải quyết việc làm và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
• Đôn đốc việc sử dụng đất của các chủ đầu tư, yêu cầu đẩy đúng và nhanh tiến độ trong các hợp đồng xây dựng để đảm bảo không chậm tiến độ, tránh dự án treo.
• Thực hiện đúng chính sách bồi thường, hỗ trợ, giải quyết việc làm và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất giúp giải phóng mặt bằng nhanh, tăng khả năng thực thi dự án, tránh tạo quy hoạch treo.
• Đẩy mạnh nghiên cứu và tăng cường nghiệp vụ trong công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch.
• Kiểm tra sát vấn đề lập thẩm định, xét duyệt và công bố quy hoạch.
• Xử lý nghiêm vi phạm liên quan đến quy hoạch đất đai.

Đây là những thông tin về quy hoạch là gì, phân tích nguyên nhân chủ yếu gây nên tình trạng dự án, quy hoạch treo gia tăng cùng một số giải pháp xóa bỏ dự án treo. Haianhland mong rằng bạn đã có những thông tin bổ ích và cần thiết thông qua bài viết trên.